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2025年9月,北京楼市数据全面反弹:
新房住宅:网签3464套,环比增10.5%,套均面积127.39㎡(改善产品发力)二手房住宅:网签15629套,环比增17.2%,创年内新高,但套均面积降至90.18㎡(刚需小户型主导)同比去年9月,新房涨7%,二手房大涨23.3%,政策“药效”正在显现。

一、深度趋势:二手房市场的四个阶段
政策刺激期(2024.10-12)去年930新政后,网签量猛增,12月达21556套峰值年初震荡期(2025.1-3)春节因素致1-2月回落,3月强势反弹至19234套4月起连续下滑,7月仅12784套,政策效果衰减8月8日限购松绑+公积金新政,8月反弹至13331套,9月冲至15629套市场疲软期(2025.4-7)新政观察期(2025.8-9)
二、背后真相:挂牌量下降,业主信心不足
挂牌量变化前台挂牌量从9月1日14.2万套降至10月1日14.1万套,减少1312套但后台总房源预估16.26万套,9个月新增1万+套,库存压力仍处历史高位业主心态9月30日数据:涨价房源仅83套,降价房源1536套,信心指数低至5.13%中介协会紧急发文:禁止唱衰市场、恶意压价、PUA房主
三、市场启示:热销与隐忧并存
政策有效性:8月新政确实拉动成交量,但二手房仍未稳定在1.5万套“枯荣线”之上结构分化:新房靠改善产品拉动,二手房靠小户型刚需支撑,市场割裂明显长期压力:高库存+低信心仍是楼市回暖的最大阻力总结:北京楼市“金九”数据亮眼,但挂牌量暗藏玄机——表面成交回暖,背后却是业主降价出货和库存高企的现实。能否真正回暖,还要看“银十”能否持续突破。(数据统计截至2025年9月30日)
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