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近日,石景山北辛安板块新推一宗宅地,核心指标清晰:
位置:石景山1610街区,首钢园北区以东,属北辛安核心规模:占地2.93公顷,地上建面6.01万㎡(住宅5.55万㎡+托幼0.46万㎡):容积率2.3,限高80米,预计建设25层以内高层板楼房源:预计推出400余套,户型120-130㎡,主打刚改和改善:参考周边中海天镜(成交价6.3-6.8万/㎡),本地块预计6.5-7万/㎡

一、地段价值:双地铁枢纽,城园融合门户
交通无敌西北角:地铁6/11/S1三线换乘「金安桥站」东北角:地铁1/6/S1三线换乘「苹果园站」西南角:地铁11号线「北辛安站」产业加持:属中关村石景山园南区,定位“京西城市活力枢纽”配套成熟:周边中海寰宇天下系列社区成型,生活氛围浓厚

二、市场参考:中海天镜去化承压,新地挑战不小
中海天镜现状指导价7.8万/㎡,实际成交价6.3-6.8万/㎡,价差超1万/㎡推盘884套,网签387套,去化率约44%周边房价回迁房小区挂牌价4.4-5万/㎡新房实际成交价与指导价倒挂严重新地挑战:需在产品力或定价上突破,才能摆脱周边项目去化困境

三、规划亮点:方正地块,产城融合示范区
地块方正:利于规划布局,预计产品通透性和朝向较好政策高位:属石景山重点发展街区,定位“城园融合门户”托幼配套:地块内规划幼儿园,提升社区便利度
总结:
机会与风险并存北辛安新地块优势明显:地铁无敌、规划高位、地块素质佳。
但挑战同样巨大:周边新房去化缓慢、价格倒挂、市场信心不足。
新地块能否打破“中海魔咒”,关键看未来开发商的产品创新力和定价策略。
对于预算600-800万的西区改善客群,这个项目值得保持关注。
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